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86亿刷新北京总地价 大房企“结伴”豪赌房价6万元时代?

发布时间:2015-01-07 23:45来源:未知root字号:

1月5日招商华润九龙仓平安联合体以86.9亿元摘丰台两地块后,华润首开平安联合体昨日(1月7日)豪气出手,以86.25亿元拿下“北京史上起拍价格最高”的南四环白盆窑村地块,一举刷新北京总价地王。(更多独家财经新闻,请加微信号cbn-yicai)

角落处的“金主”

53轮竞拍,86.25亿元总价,溢价率22%,折合楼面价3.8万元/平方米,这宗北京史上起拍价格最高、面积巨大的单体住宅地块,最终超越了去年华嘉胡同74.6亿元,成为北京总价地王。它的“主人”,是华润、首开、平安三家企业结成的联合体。

白盆窑归属于丰台区,位于南四环,传说是因明清时期为皇宫内烧制青花陶瓷而得名,晚晴开始烧制花盆,解放后窑洞废弃被用作花卉市场。

北京市土地整理储备中心文件显示,丰台区花乡白盆窑村1516-0665等地块(丰台区城乡一体化白盆窑村旧村改造一期二期),规划为二类居住及基础教育用地,建设用地面积15.57万平方米,规划建筑面积不大于41.87万平方米。

昨日下午,北京市国土局二层竞拍大厅外,因为这块地而分外热闹。《第一财经日报》记者在现场看到,境外大厅外的电视直播屏幕前,媒体记者和房企人士挤得水泄不通,而进入竞拍大厅的竞买方却并不多。

由于只有华润首开平安联合体、龙湖天恒联合体、金融街首创联合体、万科和住总保利联合体5家竞买方,竞拍大厅内超过一半以上的座位空着。一个有趣的细节是,拍卖师面前的前两排座位几乎没有人坐,5家竞买方的代表都不约而同选择了后排位置,显得甚为低调。此外,万科北京区域首席执行官兼北京万科董事长的毛大庆也在现场被媒体记者认出,尽管万科全程并未举牌,但也足见万科对该地块的重视。

15时30分,现场竞拍开始,保利住总联合体先发制人,10分钟后,几家竞买方就报到了75亿元,一举刷新北京总价地王记录。随后,住总保利联合体、华润首开平安联合体、龙湖天恒联合体仍互不相让,以致15时50分后的最后几分钟,一分钟之内价格就从82亿元飙升了1亿元至83亿元,随后又升至84亿元。直到15时57分,历经53轮举牌,才以86.25亿元的数字尘埃落定,华润首开平安联合体成了最后的金主。

此前,北京总价、单价双料地王由华嘉胡同地块保持,该地块于2014年8月被华融以74.6亿元总价拿下,溢价率110%,其中商业金融用地的楼面地价高达9.3万元/平方米。

根据出让条件,白盆窑配建建筑面积16.33万平方米的“限价商品住房”及12.26万平方米的“自住型商品住房”,其中“限价商品住房”销售限价为1.7万元/平方米,配建的“自住型商品住房”销售限价也高达2.9万元/平方米。

据中原地产首席分析师张大伟测算,该地块的商品房住宅部分仅为12.34万平方米,楼面价为3.8万元/平方米。

大房企“结伴”赌北京6万时代?

面对白盆窑这个近60个标准足球场大小的“巨无霸”,早前就曾有房企人士对记者估计,如此体量,即便是有实力的央企,也可能不会单独作战,最终的结果很可能是联合出手“吞”下。

对该地块的特点,亚豪机构市场总监郭毅表示,白盆窑地块住宅部分以限价房和自住房为主,且政府限定售价均在同类产品中位于偏高水平,可能对未来项目的周转率提出挑战。此外,她提到,扣除保障房和自住房后,剩余体量过小,可供销售、快速变现的产品也相对有限。

而半年报显示,作为华润集团旗下的地产业务平台,此次参与拿地的华润置地今年上半年合约销售金额约255.6亿元,签约面积 229.96万平方米,分别较去年同期下降24.3%和20.0%,按700亿元的年度目标计算,华润置地上半年仅完成全年销售目标的36.5%。

北京市场是如此兼具诱惑力与挑战性。1月5日新年土地“首拍”时,招商华润九龙仓平安以史上最大的联合体出现,曾被业内解读为房企在一线城市分担风险、态度谨慎的信号。彼时,前华远地产董事长任志强在微博上评价称:“北京土地市场开门大吉,土地楼面价五万多似乎将是常态,溢价50%以上也是常态。”

昨日又有媒体引述毛大庆的表述称,2012年7月至2015年1月,北京公开出让土地中,楼面地价超2.5万元/平方米的地块的就有60余块之多,3万元/平方米以上的也有近30块,多数尚未入市。考虑到税金、利息,这些地块成本比拍得时又有近20%以上的上升。以2015年二季度开始入巿算,标志北京将有近70个以上项目,近百次开盘价格在5万~7万元/平方米以上,且这些地块多在五环或之外,因此标志着2015年开始,北京普通商品房将进入6万元/平方米时代。

地价节节攀升,土地市场也成为强者或强者联合体的游戏。张大伟对1月5~7日两个交易日的土地成交作的统计显示,3日内,北京土地市场成交5宗土地,吸金已经达到了179.3亿元,其中溢价率都处高位,相比2014年有不同程度的上涨,单价、总价地王再次出现。

目前北京土地市场上,挂牌待售的有12宗地块,其中有8宗将在本月出让,这8宗地块中6宗的挂牌起价合计为63.23亿元,另外两宗大体量地块招标出让。张大伟因此预计,这些待售地块整体出让金额将突破100亿元,1月全月土地出让金有望突破300亿元。

对于楼面价接近或者超过房价现象,张大伟认为,随着房企拿地全面回归一线城市, “面粉贵过面包”,再次成为一线城市特别是北京土地市场的新常态。

“部分房企对一线城市的住宅地块,再次出现明显的争夺现象,预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。”张大伟提醒,房企扎堆一二线城市,在推高地价的同时,也在明显酝酿风险,但他同时认为,相比三四线已经可以看到的风险,一二线市场的风险仍低很多。


(编辑:余佳莹)

(财编:root)